房地产市场已步入存量时代，单靠首付比例、房贷利率和新房成交量来判断市场走向已经不再够用。更需要关注的是，谁在真正投入资金收购市场中的存量住房。自2026年以来，中央出台一系列措施以稳定房地产市场，越来越多的城市开始推动国有企业收购存量商品房和二手房，形成了一条新的政策链。

地方国企不再仅仅是试点参与者，它们逐渐承担起保障性住房的筹集、居民置换，以及库存消化等多重职能，这一变化成为当前楼市政策中最值得关注的部分。2024年保障性住房再贷款工具的推出标志着基本框架已然搭建。再贷款的总规模为3000亿元，按规定中央银行对贷款本金的支持比例为60%，理论上可带动银行信贷约5000亿元。

政策要求地方选定符合条件的国企作为收购主体，以合理价格收购已建成但未能销售的商品住房，再将这些住房转化为保障性住房。这一设定并非仅是为开发企业接盘，而是旨在解决库存问题和保障住房源的双重挑战。最大的问题在于收购价格，如果收购价显著高于未来可能产生的租金收益，企业的财务负担将会加重。因此，虽然部分地方已公布房源征集方案，真正完成交易的规模却不太显著。地方是否愿意继续增加收购量，归根结底还是看价格、租金和融资成本能否保持平衡。

进入2026年后，这一机制开始加快发展。4月28日的中央政治局会议明确提出要稳定房地产市场，做优增量、盘活存量，房地产政策的目标愈发清晰：既要满足刚需与改善性住房需求，同时也要处理存量资源。上海市为此提供了一个生动的案例。3月31日，静安区率先实施住房收购置换业务，一套约40平方米的老旧住房被区内保障房企业以220万元的评估价收购，居民凭借房票则能购买区内一套112平方米的新建商品房。经过标准化改造，旧住房被纳入保障性租赁住房体系。

这一过程中形成了三笔交易。居民不需等待旧房销售便可以迅速进入改善住房的交易环节；新房项目也因此增加了一笔真实成交；而国企获取的旧住房则在改造后变为保障性租赁单位。这一切将原本彼此隔离的二手房、新房和保障房市场串联了起来。上海的试点并未止步于首例，2026年2月浦东、静安、徐汇率先开展了二手住房的收购用于保障性租赁住房的试点，5月再扩展至黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦等地。截至7月25日，前三个试点区域已经累计收购了551套二手住房，其中16户居民成功完成置换并购买新房，静安区已完成置换的5户家庭全部选择购入区内的新建商品住房，涉及金额超过5000万元。

这表明，国企收房的作用不限于减少二手房挂牌量，旧住房进入保障体系后，原房主便具备了购买改善型住房的资金，新房销售也因此得以推动。这正是地方希望建立的住房循环机制：库存并非简单消失，而是经过重新配置向真正需要的方向发展。

根据公开信息，目前已有36个主要城市发布了较为明确的收储公告，超过80个城市相继出台关于国企参与收购存量住房的政策。具体操作中，包括地方国企购买开发商已建成但未销售的住宅，以及收购居民的二手住房用于保障性租赁。这里提到的“国家队”主要是地方国有企业、保障房运营机构，以及与之协作的政策性和商业金融机构，并非一个全国性的统一机构。

市场准入同样有严格要求。辽宁曾制定的政策指明，收购需遵循市场化与法治原则，绝不允许一刀切，承担收购工作的国企不可是政府融资平台，还需符合银行授信标准。资金必须单独核算、专款专用，同时需防止新增地方隐性债务的出现。购房选择也需依照户型、交通条件和公共服务配套进行，避免再次出现长期空置的情况。因此，这一轮的收储与过去居民集中加杠杆消化住房的方式具有显著区别。

国企的收购仅是满足一部分市场需求，居民改善需求仍需遵循市场规律，开发企业也需通过价格与产品竞争完成销售。政策旨在将一部分长期闲置或流动困难的住房转变为城市亟需的保障性住房、人才住房或其他公共住房资源。这一机制尤其适合人口持续流入、租赁需求较强的大城市。由于中心城区新住宅土地供应有限，新建保障性租赁住房成本高昂，而市场中存在大量小面积、总价相对可控的旧住房，通过国企合理收购并统一改造，可迅速出租给青年人和新市民等群体，这将大大缩短新增住房时间。

上海静安区便是一例。“十四五”时期，当地计划新增供应保障性租赁住房约1.3万套，而中心城区土地稀缺，单靠新建难以满足需求，因此收购现有的小户型住宅成为保障房供应的新渠道。同时，这类交易也正在释放改善需求。数据显示，2026年3月至6月，上海市的二手住房成交量已经达到一个新的高点。